État des risques de vente : la jurisprudence alerte sur l’information relative aux sinistres - 27/11/2023

Dans l’état de risques, formulaire à fournir lors de la vente et même de la location d’un bien potentiellement exposé à des risques de nature diverse, tels que des inondations, des mouvements de terrain, des risques technologiques, etc., il est essentiel de ne rien omettre pour s’assurer de la durabilité d’une transaction. Ainsi, en plus de mentionner tous les risques auxquels le bien est exposé, il faut aussi veiller à déclarer tout sinistre survenu au sein du bien et pour lequel une indemnité d’assurance a été versée. La décision d’une cour d’appel le 28 septembre 2023 est venue renforcer cette dernière exigence en rendant un arrêt particulièrement lourd à l’encontre des vendeurs d’un bien.

État des risques non exhaustif : l’omission d’un sinistre compromet la durabilité d’une vente

Tout vendeur de bien aspire à une transaction immobilière durable et sereine. Pour ce faire, il est essentiel de veiller à la transparence de la transaction à tous les niveaux et notamment en ce qui concerne la mention effective sur l’état des risques de tout sinistre antérieur indemnisé. S’exonérant de cette obligation pour une inondation survenue en 2002, les vendeurs impliqués dans l’affaire débattue le 28 septembre 2023 devant une cour d’appel, ont été condamnés à payer très cher leur dissimulation. En effet, l’arrêt rendu a annulé la vente de leur bien réalisée il y a treize ans, une sanction majeure tant du point de vue juridique que financier qui les oblige à débourser près de 460 000 euros au titre du prix de vente de leur bien ainsi que des frais de vente de l’acquéreur et de notaire.

Un bien immobilier vendu avec un état des risques qui ne remet pas en cause le diagnostiqueur

Lors de la vente du bien en 2010, l’état des risques fourni ne comportait aucune omission concernant les risques encourus par le bien. Seule la partie relative à l’information sur les sinistres indemnisés était fautive puisqu’elle ne signalait aucun événement de ce type. La responsabilité de cette rubrique du formulaire de l’état des risques incombe au vendeur du bien, seul à connaître les sinistres que son bien a pu subir par le passé. Dans cette affaire, il a fallu deux nouvelles inondations en 2014, soit quatre ans après la vente, pour que les acquéreurs découvrent les données de sinistralité concernant la zone géographique de leur bien, et qui plus est, le sinistre indemnisé non mentionné par les vendeurs au sein de l’état des risques. En effet, les 11 et 12 décembre 2002, des évènements orageux d’envergure avaient causé de nombreux sinistres dans la région. Par ailleurs, le secteur géographique du bien n’en était pas à son premier sinistre. Plus d’une dizaine d’arrêtés portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle avaient déjà été pris depuis 1982, dont six concernaient des inondations.